Endlich klare, einheitliche und faire Renditeberechnungen im Mietwohnungsmarkt

Der Bundesrat wird beauftragt, dem Parlament eine Gesetzesvorlage zu unterbreiten, die folgende Punkte beinhaltet:

• Einführung eines transparenten und einheitlichen Systems zur Berechnung von Mietrenditen basierend auf der Nettorendite, einschliesslich Vorschriften für eine transparente Datengrundlage für die Berechnung, unter anderem für die Bezifferung des Grundstückswertes.

• Festlegung einer maximalen zulässigen Nettorendite für Mietobjekte, welche die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichts konkretisiert.

Damit eine für beide Seiten faire Mietzinsgestaltung möglich wird, braucht es transparente Berechnungsgrundlagen und ein harmonisiertes System für die Renditeberechnung. Bisher legen weder das OR noch die VMWG fest, wann ein Ertrag im Sinne von Artikel 269 OR als übersetzt gilt. Die geänderte Rechtsprechung im Fall der Überwälzung von wertsteigernden Investitionen infolge des Bundesgerichtsentscheids (Urteil 4A_75/2022 vom 30. Juli 2024 sowie das Urteil vom 26. Oktober 2020 (4A_554/2019) machen es nötig, dass der Gesetzgeber definiert, wann eine Rendite auf Mietliegenschaften zulässig und wann sie übersetzt ist.

Eine moderate Rendite ist gerechtfertigt, um zweckgebundenen Rückstellungen für zukünftigen Erneuerungen finanziert werden können und dass die Eigentümerschaft das investierte Eigenkapital angemessen verzinsen kann. Übersetzte Renditen, also Wuchermieten, sind jedoch schädlich für das Gemeinwohl.

Kostendeckende, adäquate Mietzinsen hingegen ermöglichen es den Eigentümerinnen und Eigentümern, Investitionen und Ausbauten beim Wohnraum zu planen. Im heutigen System ist es aber kaum möglich, eine überzogene Rendite bei Wohnliegenschaften zu identifizieren, weil ein einheitliches Berechnungssystem fehlt und die Eigentümerschaft die notwendigen Informationen auch bei einem Schlichtungsverfahren nicht offenlegen muss. Daraus entsteht Rechtsunsicherheit, welche Investitions- und Bautätigkeit erschwert.

In seinem Urteil vom 26. Oktober 2020 (4A_554/2019, E.8.4) betont das Bundesgericht, dass es Aufgabe des Gesetzgebers sei, die Regeln der Mietzinsgestaltung festzulegen. Der Bundesrat hat sich wiederholt offen gezeigt, diese Regeln zu klären und einfacher anwendbar zu machen. Die Umsetzung der Motion würde eine grundlegendere Auseinandersetzung mit den Regeln der Mietzinsgestaltung erlauben (u.a. auch im Zusammenhang mit der Mo. 22.4448).

Der Bundesrat beantragt die Annahme der Motion.

Annahme