Finalmente calcoli chiari, unitari ed equi del reddito nel mercato degli alloggi in affitto

Il Consiglio federale è incaricato di presentare al Parlamento un progetto di legge che preveda quanto segue:

• introduzione di un sistema trasparente e unitario per calcolare i redditi locativi sulla base del reddito netto, comprese disposizioni per una base dati trasparente per il calcolo, tra le altre cose per quantificare il valore del fondo;

• definizione, secondo la giurisprudenza attuale del Tribunale federale, di un reddito netto massimo ammissibile per gli immobili locati.

Per consentire di determinare una pigione equa per entrambe le parti, ci vogliono basi di calcolo trasparenti e un sistema armonizzato per il calcolo del reddito locativo. Attualmente né il CO né l’OLAL stabiliscono quando un reddito ai sensi dell’articolo 269 CO è da considerarsi sproporzionato. La modifica della giurisprudenza a seguito della decisione del Tribunale federale (sentenze 4A_75/2022 del 30 luglio 2024 e 4A_554/2019 del 26 ottobre 2020) nel caso dell’addebito di investimenti di valorizzazione impone che il legislatore definisca quando un reddito è lecito e quando è sproporzionato.

Un reddito moderato è giustificato per la costituzione di accantonamenti volti a finanziare future ristrutturazioni e affinché il proprietario possa ottenere interessi adeguati dal capitale proprio investito. I redditi sproporzionati, quindi eccessivi, danneggiano il bene comune.

Pigioni adeguate, che coprono i costi, consentono invece ai proprietari di pianificare investimenti e ampliamenti dei loro alloggi. L’attuale sistema praticamente non consente di individuare un reddito sproporzionato perché manca un sistema di calcolo unitario e i proprietari non sono obbligati a rendere note le necessarie informazioni nemmeno nel caso di una procedura di conciliazione. Ne risulta un’incertezza giuridica che ostacola gli investimenti e le attività edilizie.

Nella sua sentenza del 26 ottobre 2020 (4A_554/2019, consid. 8.4) il Tribunale federale sottolinea che è compito del legislatore stabilire le regole per la determinazione della pigione. Il Consiglio federale si è detto più volte disposto a chiarire queste regole e a facilitarne l’applicazione. L’adempimento della mozione consentirebbe un esame più approfondito delle regole che disciplinano la determinazione della pigione (anche in relazione alla mozione 22.4448).

Il Consiglio federale propone di accogliere la mozione.

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