Die Rechte der Mieterinnen und Mieter bei Erneuerungen stärken

Der Bundesrat wird beauftragt, eine Änderung des dritten Abschnitts des achten Titels des Obligationenrechts (Art. 271 ff.) vorzuschlagen, mit der die Rechte der Mieterinnen und Mieter bei Kündigungen aufgrund von Erneuerungsarbeiten an Gebäuden gestärkt werden.

Es sind daher folgende Änderungen aufzunehmen:

- Die Vermieterin oder der Vermieter soll dazu verpflichtet werden, Ersatzwohnungen zu finden und die geplante Leerkündigung der für das Wohnungswesen zuständigen Stelle schriftlich anzuzeigen.

- Die kommunale oder kantonale Behörde muss ergänzend zu den Bemühungen der Vermieterin oder des Vermieters nach Lösungen suchen, um Kündigungen zu vermeiden (Ratschläge zum Führen der Baustelle [Bauphasen usw.], temporäre Unterkünfte), die Zahl der Kündigungen zu beschränken und auf die durch die Kündigungen entstandenen Probleme zu reagieren sowie das Recht auf Wohnen der betroffenen Mieterinnen und Mieter zu gewährleisten.

- Bei Gebäuden, die hauptsächlich vermietet werden und mehr als drei Mietwohnungen haben, soll die Vermieterin oder der Vermieter dazu verpflichtet werden, mit den Mieterinnen und Mietern Verhandlungen zu führen, um einen Sozialplan mit Erfolgspflicht zu erstellen.

Scheitern die Verhandlungen, wird die paritätisch zusammengesetzte Schlichtungsbehörde in Mietsachen angerufen, die nach einem Schlichtungsversuch als Schiedsgericht entscheidet. Das Recht auf Anfechtung der Kündigung und das Recht auf Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 271–273c OR) bleiben vorbehalten.

- Kündigungen, die gegen das obengenannte Verfahren verstossen, gelten als wirkungslos.

Die Anpassung an die Vorschriften betreffend den Wärmeschutz und die Heizungssysteme zur Verbesserung der Energiebilanz der Wohnungen sowie der Lebensqualität der Mieterinnen und Mieter darf nicht länger als Vorwand dienen, um Leerkündigungen auszusprechen und Mietzinserhöhungen durchzusetzen, die in keinem Verhältnis zu den getätigten Investitionen stehen. Die Eigentümerinnen und Eigentümer tragen eine soziale Verantwortung und der Umweltschutz darf niemals zulasten der sozialen Gerechtigkeit und des Rechts auf Wohnen erfolgen. Das Beispiel der Stadt Genf zeigt, dass sowohl die Gemeinden als auch die privaten Eigentümerinnen und Eigentümer bei Erneuerungen ein Rochadesystem anbieten können.

Der Bundesrat ist sich bewusst, dass Kündigungen aufgrund von umfassenden Sanierungen bei Mietliegenschaften zu Härtefällen führen können. Jedoch hat er wiederholt erklärt, dass er die geltenden mietrechtlichen Instrumente, die gegen missbräuchliche Kündigungen zur Verfügung stehen, als zweckmässig und ausreichend einstuft (Motion 21.3744 und Motion 24.4371).

Die Mieterschaft kann eine Kündigung bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen in einem unentgeltlichen Verfahren anfechten. Wie die Statistik des Bundesamts für Wohnungswesen über die Tätigkeit der Schlichtungsbehörden im Miet- und Pachtrecht zeigt, wird der grösste Teil der Kündigungsanfechtungen einer gütlichen Lösung zugeführt.

Ist die Frage der Missbräuchlichkeit durch ein Zivilgericht zu beurteilen, so schützt dieses eine Sanierungskündigung nur, wenn das Verbleiben der Mieterschaft in der Wohnung zu zusätzlichen Kosten oder Bauverzögerungen führen würde. Andernfalls verstösst die Kündigung gegen Treu und Glauben. Die diesbezügliche Würdigung hängt von den geplanten Arbeiten in Form eines konkreten Sanierungsprojekts ab (BGE 140 III 496). Hat eine Kündigung Bestand, so prüft die zuständige Behörde von Amtes wegen, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann.

Die vorgeschlagenen Anpassungen wären administrativ aufwändig. Eine anderweitige Unterbringung der Mieterschaft ist nicht immer realisierbar. Der Einbezug einer kantonalen oder kommunalen Behörde würde zu grossem zusätzlichem Vollzugsaufwand führen. Schliesslich erscheint eine Verpflichtung zu Verhandlungen über einen Sozialplan nicht zielführend. Ein solches Konstrukt würde zu Rechtsunsicherheit oder zum Verzicht auf Erneuerungen und energetische Sanierungen führen.

Die Kantone sind bereits jetzt frei, für Sanierungen Regeln zu erlassen, die einen im Vergleich zum Obligationenrecht (OR) stärkeren Kündigungsschutz bieten. Solche Regeln gelten beispielsweise in Genf und in Basel-Stadt. Vergleichbare Bestimmungen wären auch in Form eines allgemeinverbindlichen Rahmenmietvertrags möglich.

Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.

Ablehnung