Rafforzare i diritti dei locatari in caso di lavori di ristrutturazione

Il Consiglio federale è incaricato di proporre una modifica del capo terzo del titolo ottavo del Codice delle obbligazioni (art. 271 segg.) che rafforzi i diritti dei locatari in caso di disdetta del contratto di locazione per l’esecuzione di lavori di ristrutturazione nell’immobile.

È quindi necessario includere le seguenti modifiche:

– l’obbligo del locatore di trovare soluzioni di alloggio alternative e di notificare per iscritto al servizio competente in materia di abitazioni il progetto di risoluzione collettiva del contratto;

– andando a integrare gli sforzi del locatore, l’autorità comunale o cantonale deve cercare soluzioni per evitare le disdette (consigli su come gestire i lavori, suddivisione in fasi dei lavori, proposte di sistemazioni provvisorie), limitarne il numero, far fronte ai problemi dovuti a queste disdette e garantire il diritto all’abitazione dei locatari interessati;

– per gli immobili destinati prevalentemente ad uso locativo con più di tre alloggi, introdurre l’obbligo per il locatore di avviare trattative con i locatari al fine di definire un piano sociale con obbligo di risultato.

Se falliscono, va consultata l’autorità paritetica di conciliazione in materia di locazione, che – dopo un tentativo di conciliazione – si pronuncia sul caso in qualità di istanza arbitrale. Sono fatti salvi i diritti di contestare la disdetta e alla proroga del contratto di locazione, previsti dagli articoli 271–273c CO;

– le disdette non conformi alla suddetta procedura sono considerate nulle.

L’adeguamento alle norme termiche in materia di isolamento e riscaldamento, che mira a migliorare il bilancio energetico dell’alloggio e la qualità di vita dei locatari, non deve più costituire un pretesto per procedere a disdette collettive dei contratti di locazione e per aumentare gli affitti senza alcun nesso con gli investimenti effettuati. I proprietari hanno una responsabilità sociale e la tutela dell’ambiente non deve mai andare a discapito della giustizia sociale e del diritto all’alloggio. L’esempio della città di Ginevra dimostra che sia i Comuni che i proprietari privati possono ricorrere alla rotazione degli appartamenti in occasione dei lavori di ristrutturazione.

Il Consiglio federale è consapevole del fatto che le disdette dovute a lavori di ristrutturazione di ampia portata negli immobili in locazione possono dare luogo a casi di rigore. Tuttavia, ha ripetutamente affermato di ritenere adeguati e sufficienti gli strumenti previsti dal diritto di locazione per contrastare le disdette abusive (mozione 21.3744 e mozione 24.4371).

Il locatario può impugnare una disdetta dinanzi all’autorità di conciliazione in materia di locazione nel quadro di una procedura gratuita. Come emerge dalle statistiche dell’Ufficio federale delle abitazioni relative all’attività delle autorità di conciliazione in materia di diritto di locazione e di affitto, la maggior parte dei ricorsi contro una disdetta viene risolta in via amichevole.

Se la questione del carattere abusivo deve essere valutata da un tribunale civile, quest’ultimo considera valida la disdetta per motivi di ristrutturazione soltanto se la permanenza dell’inquilino nell’alloggio rischia di causare costi aggiuntivi o un prolungamento della durata dei lavori. In caso contrario, la disdetta viola i principi di buona fede. La valutazione della situazione dipende dai lavori previsti nell’ambito di un progetto di risanamento concreto (DTF 140 III 496). Quando la disdetta è valida, l’autorità competente valuta d’ufficio se il contratto di locazione può essere prorogato.

Gli adeguamenti proposti comporterebbero un onere amministrativo considerevole. Non è sempre possibile trovare una sistemazione alternativa per i locatari. Il coinvolgimento di un’autorità cantonale o comunale genererebbe un notevole onere aggiuntivo a livello esecutivo. Infine, l’obbligo di negoziare un piano sociale non sembra essere una misura efficace. Una soluzione del genere comporterebbe una situazione di incertezza giuridica o l’abbandono di progetti di ristrutturazione e risanamento energetico.

I Cantoni hanno già la facoltà di emanare norme in materia di risanamento che garantiscano una protezione contro la disdetta maggiore rispetto a quella del Codice delle obbligazioni. Norme del genere sono in vigore, ad esempio, a Ginevra e a Basilea Città. Disposizioni analoghe sarebbero possibili anche con un contratto-quadro di locazione di obbligatorietà generale.

Il Consiglio federale propone di respingere la mozione.

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