Gegen die missbräuchliche Verwendung von befristeten Mietverträgen

Der Bundesrat wird beauftragt, dem Parlament eine Änderung des Mietrechts vorzulegen, die sicherstellt, dass der Abschluss eines befristeten Mietvertrages von der Vermieterschaft nicht dazu missbraucht werden kann, die Mietpartei davon abzuhalten, ihre Rechte gegenüber der Vermieterschaft wahrzunehmen. Zu diesen Rechten gehören insbesondere die Anfechtung des Anfangsmietzinses, das Recht auf Unterhaltsarbeiten, die Untermiete und die Herabsetzung des Mietzinses.

Befristete Mietverhältnisse, die auf ein legitimes Interesse der Vermieterschaft zurückzuführen sind, sollen weiterhin möglich sein.

Mieterinnen und Mieter, denen befristete Mietverhältnisse aufgezwungen werden, schrecken oft davor zurück, rechtliche Schritte zu unternehmen aus Angst davor, dass ihr Mietvertrag nach Ablauf des befristeten Vertrages nicht erneuert werden könnte.

Auf diese Weise werden Mieterinnen und Mieter nicht nur daran gehindert, einen überhöhten Anfangsmietzins anzufechten, sondern auch davon abgehalten, während eines Mietverhältnisses ihre legitimen Ansprüche geltend zu machen.

Zu den stärksten und häufig ungerechtfertigten Mietzinserhöhungen kommt es bei einem Mieterwechsel nach Renovationsarbeiten - vor allem wenn Wohnungsmangel herrscht.

Um einen massiven Anstieg der Mieten nach Arbeiten zu verhindern, muss dafür gesorgt werden, dass Mieter:innen mit befristeten Verträgen nicht davon abgehalten werden, ihre Rechte einzufordern. Deshalb braucht es zum Schutz von Mieterinnen und Mietern gesetzliche Anpassungen.

Befristete Mietverträge haben oft einen grossen Nutzen für die Mieterschaft, so beispielsweise für Studierende, Saisonarbeitende oder im Vorfeld von Bauvorhaben. Zwischennutzungen vor Sanierungsarbeiten bilden einen Beitrag zum Angebot an preisgünstigem Wohnraum. Auch der Abschluss eines weiteren befristeten Mietvertrags kann sinnvoll sein, so etwa, wenn eine Ausbildung oder ein Arbeitsverhältnis verlängert wird.

Eine Aneinanderreihung befristeter Mietverhältnisse kann aber auch nachteilig sein: Der Kündigungsschutz wird abgeschwächt, die Möglichkeit zur Mieterstreckung eingeschränkt und die Anfechtung des Anfangsmietzinses erschwert. Die mietrechtlichen Schutzbestimmungen des Obligationenrechts (OR; SR 220) verbieten solche Kettenmietverträge nicht grundsätzlich. Jedoch gelten sie dann als missbräuchlich, wenn die vermietende Partei eigentlich ein unbefristetes Mietverhältnis beabsichtigt und die Befristung nur dem Zweck dient, die Regeln zum Schutz der Mieterschaft zu umgehen (BGE 139 III 145).

Ob die Verwendung befristeter Mietverträge in missbräuchlicher Weise erfolgt, ist jeweils gestützt auf den konkreten Einzelfall zu beurteilen. Dabei kann eine systematische Verwendung von Kettenmietverträgen oder eine Situation der Wohnungsknappheit auf eine Umgehungsabsicht hindeuten. Bei gegebener Missbräuchlichkeit ist von einem unbefristeten Mietverhältnis auszugehen, sodass die geltenden Schutzbestimmungen entsprechend ihrem Zweck und trotz vereinbarter Befristung zur Anwendung gelangen. Im Streitfall kann die Mieterschaft diese Rechte im Rahmen eines unentgeltlichen Verfahrens vor der Schlichtungsbehörde in Mietsachen geltend machen. Die Mieterschaft muss zwar die Missbräuchlichkeit nachweisen, doch das Bundesgericht hat festgehalten, dass dabei der Beweisgrad der überwiegenden Wahrscheinlichkeit zureichend ist und dass die Vermieterschaft aufgefordert werden kann mitzuwirken, indem sie die Gründe darlegt, die sie dazu bewogen haben, den Abschluss von befristeten Mietverträgen vorzuschlagen (Entscheid 4A_598/2018, Erw. 4.2.3).

Aus obigen Ausführungen geht hervor, dass befristete Mietverträge für alle Beteiligten einen Nutzen haben können und dass die Mieterschaft über ausreichende Mittel verfügt, um ihre Interessen zu wahren. Eine Änderung des Mietrechts ist daher weder angemessen noch notwendig.

Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.

Ablehnung