Contro l’impiego abusivo di contratti di locazione a tempo determinato

Il Consiglio federale è incaricato di presentare al Parlamento una modifica del diritto di locazione volta a garantire che un contratto di locazione a tempo determinato non possa essere impiegato in maniera abusiva dal locatore per impedire al locatario di far valere i propri diritti nei suoi confronti. Tra questi diritti figurano, in particolare, la possibilità di contestare la pigione iniziale, il diritto ai lavori di manutenzione, la sublocazione e la riduzione della pigione.

I contratti a tempo determinato riconducibili a un interesse legittimo del locatore dovranno invece essere ammessi anche in futuro.

Spesso gli inquilini ai quali viene imposto un contratto di locazione a tempo determinato esitano a intraprendere azioni legali per paura che, una volta scaduto, il contratto non venga rinnovato.

In questo modo vengono dissuasi non solo dal contestare una pigione iniziale eccessiva, ma anche dal far valere i loro legittimi diritti durante il rapporto di locazione in corso.

Gli aumenti più elevati e spesso ingiustificati della pigione avvengono nel caso di un cambio di inquilino dopo lavori di ristrutturazione, soprattutto in una situazione di carenza di alloggi.

Per evitare un massiccio aumento delle pigioni dopo l’esecuzione di lavori, occorre garantire che gli inquilini con contratti a tempo determinato non siano scoraggiati dal far valere i propri diritti. Per questo motivo, per proteggere i locatari, sono necessarie modifiche legislative.

I contratti di locazione a tempo determinato presentano spesso grandi vantaggi per gli inquilini (p. es. studenti, lavoratori stagionali) o in previsione di progetti edilizi. L’utilizzo provvisorio di abitazioni prima che vengano effettuati lavori di ristrutturazione rappresenta un contributo all’offerta di alloggi a prezzi accessibili. Anche la stipula di un ulteriore contratto di locazione a tempo determinato può essere sensata, ad esempio in caso di prolungamento di una formazione o di un rapporto di lavoro.

Tuttavia, una successione di contratti di locazione a tempo determinato può anche rivelarsi negativa: la protezione contro la disdetta viene indebolita, la possibilità di prorogare il contratto limitata e la contestazione della pigione iniziale resa più difficile. Sebbene le disposizioni del Codice delle obbligazioni (CO; RS 220) sulla protezione dei locatari non vietino i contratti a catena, questi ultimi sono ritenuti abusivi se il locatore intende in realtà instaurare un rapporto di locazione a tempo indeterminato e la durata limitata ha lo scopo di aggirare le regole volte a proteggere i locatari (DTF 139 III 145).

L’impiego abusivo di contratti di locazione a tempo determinato deve essere verificato caso per caso in base alle circostanze specifiche. Il ricorso sistematico a contratti a catena o una situazione di carenza di alloggi può indicare l’intento di aggirare la legge. Se viene riscontrato un abuso si parte dal principio che si tratta di un rapporto di locazione a tempo indeterminato e quindi le disposizioni protettive vigenti si applicano conformemente al loro obiettivo, nonostante la durata concordata. In caso di controversia il locatario può far valere questi diritti nel quadro di una procedura gratuita davanti all’autorità di conciliazione in materia di locazione. Il locatario deve dimostrare il carattere abusivo, ma il Tribunale federale ha stabilito che a questo proposito è sufficiente il grado di prova della verosimiglianza preponderante e che il locatore può essere invitato a cooperare, esponendo i motivi che l’hanno indotto a proporre la stipula di contratti di locazione a tempo determinato (decisione 4A_598/2018, consid. 4.2.3).

Da quanto esposto risulta che i contratti di locazione a tempo determinato possono essere vantaggiosi per tutte le parti coinvolte e che i locatari dispongono di mezzi a sufficienza per tutelare i propri interessi. Pertanto, una modifica del diritto di locazione non risulta né opportuna né necessaria.

Il Consiglio federale propone di respingere la mozione.

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