Attuazione ed effetti delle prescrizioni in materia di presentazione dei conti presso Publica

Dal 2005 le casse pensioni devono valutare i propri immobili secondo il valore venale e non più secondo il valore d’investimento. Inoltre, devono registrarli nei propri libri contabili. Poiché è calcolato in base al valore di reddito, il valore venale dipende dai futuri redditi locativi. L’aumento di questi ultimi implica, sul piano contabile, utili da rivalutazioni di immobili che possono essere anche distribuiti. Ciò ha molteplici ripercussioni sul comportamento dei proprietari di immobili istituzionali. In tale contesto, sorgono diverse domande in relazione alla Cassa pensioni della Confederazione PUBLICA.

1. Con quale frequenza si effettua la valutazione degli investimenti immobiliari di PUBLICA?

2. Quale metodo e quali formule si applicano per questa valutazione? Si prega di fornire indicazioni precise, ad esempio sul tasso di sconto o su correzioni del rischio. Chi effettua tali valutazioni?

3. Le valutazioni immobiliari sottostanno a un obbligo di revisione annuale? Chi effettua tali revisioni?

4. La conformità dei redditi locativi e dei valori di reddito alle norme del diritto di locazione su cui si basano le valutazioni è oggetto delle revisioni?

5. Gli utili da rivalutazioni conseguiti hanno ripercussioni rilevanti ai fini dello stipendio?

6. Quali sono le ripercussioni della valutazione immobiliare secondo il valore di reddito sul calcolo del grado di copertura?

7. In che modo si intende contrastare il rischio, in occasione del cambio di inquilino, di un aumento del reddito locativo al fine di ottenere ricavi superiori al rendimento del capitale proprio consentito dal diritto di locazione allo scopo di conseguire utili da rivalutazione?

8. PUBLICA tiene un conto testimone che espone il rendimento effettivo in base al valore d’investimento? Se no, perché non lo tiene?

9. Cosa pensa PUBLICA degli effetti di questo approccio contabile, adottato nell’ambiente degli investitori di immobili istituzionali, sui prezzi nel mercato delle transazioni? PUBLICA deve quindi orientarsi di più verso l’estero?

1. Gli immobili detenuti direttamente da PUBLICA in Svizzera vengono valutati ogni anno.

2. Gli investimenti immobiliari di PUBLICA sono valutati mediante il metodo del discounted cash flow (metodo dei flussi di cassa attualizzati) secondo il quale il valore è determinato dalla somma dei flussi di cassa previsti nei singoli periodi temporali e opportunamente attualizzati. Il tasso di attualizzazione si basa sugli interessi degli investimenti a lungo termine privi di rischio, come un’obbligazione della Confederazione della durata di 10 anni, e su un supplemento di rischio specifico. Il supplemento di rischio tiene conto, ad esempio, dei rischi di mercato e della minore liquidità di un immobile rispetto a un’obbligazione della Confederazione. I tassi di attualizzazione variano a seconda del segmento immobiliare, della posizione macro e di quella micro. Le valutazioni sono effettuate secondo gli standard e le direttive riconosciuti a livello nazionale e internazionale, in particolare in conformità con gli International Valuation Standards (IVS, RICS / Red Book) e gli Swiss Valuation Standards (SVS). Inoltre, l’approccio di valutazione soddisfa i requisiti dello standard nazionale di presentazione dei conti Swiss GAAP FER 26. Gli immobili direttamente detenuti da PUBLICA in Svizzera vengono valutati dalla società Jones Lang LaSalle AG.

3. Sì, alcune valutazioni immobiliari selezionate vengono verificate nell’ambito della revisione annuale. Attualmente il mandato è affidato a PricewaterhouseCoopers AG, ovvero «PwC Real Estate Valuation».

4. I compiti dell’organo di revisione sono stabiliti dalla legge federale del 25 giugno 1982 sulla previdenza professionale per la vecchiaia, i superstiti e l’invalidità (LPP; RS 831.40) nonché dagli standard di revisione. La conformità dei redditi locativi non è oggetto della revisione.

5. No.

6. Gli immobili fanno parte del portafoglio di investimenti e rientrano quindi nel patrimonio di previdenza disponibile, necessario per calcolare il grado di copertura secondo l’articolo 44 dell’ordinanza del 18 aprile 1984 sulla previdenza professionale per la vecchiaia, i superstiti e l’invalidità (OPP 2; RS 831.441.1).

7. Secondo l’articolo 71 capoverso 1 LPP, gli istituti di previdenza amministrano il loro patrimonio in modo da garantire la sicurezza e la sufficiente redditività degli investimenti, un’adeguata ripartizione dei rischi, come pure la copertura del prevedibile fabbisogno di liquidità. Gli istituti di previdenza hanno un dovere fiduciario nei confronti dei propri assicurati. Alla luce di quanto precede, la gestione immobiliare di PUBLICA è orientata ad assicurare una redditività a lungo termine e sostenibile, anziché al conseguimento di utili da rivalutazione nel breve termine. L’adeguamento della pigione in occasione del cambio di inquilino dipende da numerosi fattori, tra cui l’ubicazione, la qualità e lo stato dell’immobile. Un eventuale adeguamento della pigione a seguito del cambio di inquilino può avere ripercussioni sul valore di un immobile.

8. Sì, in singoli casi PUBLICA effettua calcoli comparativi approssimativi (cosiddetto conto testimone). Finora non è stato necessario tenere un conto testimone a livello di portafoglio.

9. Il bilancio di PUBLICA è redatto secondo lo standard Swiss GAAP FER 26. In qualità di singolo attore, PUBLICA non è in grado di fornire una valutazione attendibile degli eventuali effetti sul mercato immobiliare. Secondo PUBLICA, gli investimenti in immobili esteri sono stati effettuati principalmente con l’obiettivo di diversificare il portafoglio di investimento.