Loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Instaurer des critères à valeur probante

Me fondant sur les articles 160 alinéa 1 de la Constitution et 107 de la loi sur le Parlement, je dépose l'initiative parlementaire suivante :

L'article 269a du Code des obligations (CO) est complété comme suit :

1. (teneur actuelle de l'art. 269a, qui devient le nouvel al. 1)

2. Sont déterminants pour le calcul des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier au sens de l'alinéa 1 lettre a, les loyers des habitations et des locaux commerciaux comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction :

a. en ce qui concerne l'année de construction des objets loués, ceux qui se trouvent dans des bâtiments construits avant 1930 sont considérés comme comparables ; ceux qui se trouvent dans des bâtiments construits après 1930 sont considérés comme comparables à des bâtiments construits vingt ans auparavant ou plus tard ;

b. l'état et l'équipement sont évalués à l'aide de trois catégories (simple, bon, très bon); s'agissant de certaines caractéristiques, le juge compense selon son appréciation les propriétés manquantes en tenant compte de propriétés différentes, supplémentaires ou de valeur supérieure ;

c. des statistiques officielles ou établies par la branche, et suffisamment différenciées, sont admises comme preuve.

3. La preuve du caractère usuel des loyers dans la localité ou dans le quartier peut être apportée à l'aide de trois objets comparables.

L'art. 269a, let. a, CO prévoit que les loyers ne sont en règle générale pas abusifs s'ils se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. L'article 11 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux définit les critères à retenir pour établir le caractère comparable des objets loués. Cependant, les tribunaux imposent des exigences excessives et très éloignées de la réalité pour l'établissement de la preuve que le loyer se situe dans les limites des loyers usuels de la localité ou du quartier. Les données qu'ils exigent pour les différents éléments de comparaison vont tellement dans le détail que l'administration de cette preuve a un coût démesuré. Comment la partie qui a la charge de la preuve peut-elle seulement avoir accès à des données d'un tel niveau de détail concernant des objets loués appartenant à des tiers ? Et à supposer qu'elle y parvienne, les tribunaux et les autorités d'arbitrage devront se livrer à un travail de vérification disproportionné. En outre, ces autorités ne sont pas des experts en immobilier et ne sont guère en mesure d'évaluer objectivement les biens à comparer avec le degré de détail requis en ce qui concerne l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction. Pour les bâtiments construits il y a plusieurs dizaines d'années surtout, il est aujourd'hui pratiquement impossible de trouver un nombre d'objets suffisant qui soient pratiquement identiques au regard des cinq éléments de comparaison requis. L'administration de la preuve du caractère usuel des loyers de la localité ou du quartier est donc inévitablement vouée à l'échec. La jurisprudence a rendu impossible de facto l'application du caractère usuel des loyers dans la localité ou dans le quartier, prévue par la loi. Afin que les conditions légalement prévues pour examiner le caractère admissible ou abusif des loyers soient à nouveau applicables, il faut définir dans la loi des critères de comparaison adéquats.