Transformation de bureaux et de commerces en logements. Où se situent les obstacles ?

De plus en plus de régions de Suisse sont touchées par une pénurie de logements. Le taux de logements vacants est passé de 1,72 % à 1,00 % en cinq ans. Ce taux est même nettement inférieur dans certaines villes ou communes touristiques. Dans le même temps, le taux de vacance des bureaux augmente. Dans ce contexte, les questions suivantes se posent.

Questions

• Le Conseil fédéral voit-il une solution pour transformer plus rapidement et plus facilement les surfaces commerciales et les bureaux vacants en logements ?

• Quels sont les obstacles juridiques, urbanistiques ou économiques qui se posent aujourd'hui lors de la transformation de surfaces commerciales et de bureaux en logements ?

• Quelles modifications de la législation fédérale pourraient contribuer à faciliter de telles transformations ?

• Selon le Conseil fédéral, quelles mesures au niveau cantonal ou communal seraient particulièrement efficaces ?

• Quelles autres mesures pourraient contribuer à encourager ces réaffectations ?

Les réponses aux questions s’inscrivent dans le contexte suivant : l’aménagement du territoire relève en premier lieu de la compétence des cantons et la Confédération n’a, dans ce domaine, qu’une compétence limitée aux principes (art. 75, al. 1, Cst.).

1. Le « Plan d’action sur la pénurie du logement » du 13 février 2024, élaboré conjointement par la Confédération, les cantons, les villes et les communes, traite de la simplification de la transformation d’immeubles de bureaux en logements. Celui-ci conseille aux collectivités publiques de tout niveau de mandater, à court ou moyen terme, une étude sur le potentiel et les limites d’une plus grande perméabilité et d’une meilleure mixité entre les zones d’activité et d’habitation, et de formuler des recommandations. Une telle étude est en cours d’élaboration.

2. Les surfaces commerciales et de bureaux qui se prêtent potentiellement à une transformation se trouvent en partie dans des zones d’affectation qui n’autorisent pas l’habitation. Il convient donc tout d’abord d’adapter ces zones, de sorte que la transformation souhaitée soit possible. En outre, des exigences en matière de construction et de protection de l’environnement doivent être respectées pour que l’habitation dans des locaux commerciaux et de bureaux soit autorisée. Ainsi, pour des raisons d’hygiène, il faut souvent installer des fenêtres et des systèmes de ventilation supplémentaires dans les locaux à transformer. De telles mesures de transformation peuvent s’avérer coûteuses.

3. En vertu de l’art. 75 Cst., la Confédération n’a pas la compétence de faciliter les transformations en question ni de définir les utilisations du territoire. De même, le droit de superficie dans les zones à bâtir relève de la compétence des cantons en vertu de la répartition des compétences (cf. art. 3 et 42 Cst.). Des adaptations du droit en matière d’immissions ne sont pas indiquées dans l’optique de la protection de la santé.

4. Le « Plan d’action sur la pénurie du logement » recommande aux cantons et à la Conférence suisse des directeurs des travaux publics, de l’aménagement du territoire et de l’environnement d’examiner et d’adapter à moyen terme les prescriptions relatives aux zones dans les lois cantonales sur l’aménagement du territoire et de la construction, afin de faciliter la transformation des immeubles de bureaux en logements. Dans la même perspective, il est recommandé, au niveau des communes et des villes, d’examiner les plans de zones communaux dans une perspective à long terme et de les adapter si nécessaire.

5. Le cas échéant, les procédures de planification et d’autorisation pour la transformation de surfaces commerciales et de bureaux en logements peuvent être simplifiées et accélérées au niveau des cantons et des communes. En réponse à divers postulats, le Conseil fédéral a adopté le 22 avril 2026 un rapport sur l’accélération des procédures en matière d’aménagement du territoire et de droit de superficie. Ce rapport propose des solutions visant à rationaliser et à rendre plus efficaces l’ensemble des procédures de planification, d’autorisation de construire et de recours.