Équité et transparence en matière de garanties de loyer : renforcer la liberté de choix et interdire les paiements occultes

Le Conseil fédéral est chargé de modifier les bases légales (en particulier le code des obligations et la loi sur la surveillance des assurances) afin d’améliorer la situation des locataires en matière de fourniture de sûretés. À cet effet, les points suivants devront être mis en œuvre :

• interdiction des paiements occultes : il convient d’interdire aux bailleurs et aux gérances immobilières d’accepter des commissions ou d’autres avantages financiers (paiements occultes) de la part des compagnies d’assurance pour l’intermédiation d’assurances de garantie de loyer ;

• renforcement de la liberté de choix : le libre choix du prestataire de garantie de loyer pour les locataires doit être garanti par la loi. Les dispositions légales doivent énoncer expressément que les clauses contractuelles qui obligent les locataires à souscrire une assurance chez un prestataire défini sont abusives ;

• droit au changement : pendant la durée d’un contrat de bail, les locataires doivent avoir droit de passer en tout temps d’une assurance de garantie de loyer à un dépôt bancaire traditionnel (compte de garantie de loyer), à condition que la sûreté soit pleinement fournie ;

• obligation de transparence et d’information : s’ils recommandent une assurance, les bailleurs doivent avoir l’obligation d’informer les locataires par écrit sur les différences de coûts à long terme par rapport à un dépôt bancaire rémunéré. De plus, dans ce domaine, les gérances immobilières doivent être soumises aux règles de transparence prévues par la loi sur la surveillance des assurances (LSA).

La pratique actuelle grève le budget des locataires et restreint leur liberté de choix. Les gérances reçoivent chaque année de la part des compagnies d’assurance des millions de francs sous la forme de commissions (paiements occultes jusqu’à 100 francs) financées par les primes d’assurances de garantie de loyer. En tant qu’intermédiaires transmettant des adresses, elles contournent les obligations de transparence de la LSA et recommandent souvent non pas le meilleur produit, mais celui de la compagnie d’assurance avec laquelle elles coopèrent le plus étroitement.

Bien que cela ne soit pas précisé dans leur cahier des charges, les gérances exercent des pressions, profitant de la pénurie de logements : elles imposent un prestataire dans le contrat de bail et refusent toute autre solution.

Les assurances de garantie de loyer coûtent chaque année 4 à 5 % de la somme garantie, sous la forme de primes non remboursables. Sur dix ans, la somme accumulée atteint souvent plus de la moitié du montant de la garantie initiale ; ce sont des dépenses à fonds perdu. Dans le cas du dépôt bancaire traditionnel en revanche, l’argent reste en possession des locataires : il rapporte des intérêts et il est remboursé à la fin du contrat.

Inscrire dans la loi une interdiction des paiements occultes et le droit au changement permettrait d’empêcher que les locataires soient piégés à long terme dans des solutions chères qui profitent avant tout aux compagnies d’assurance.